01 承租人作为违约方能否单方解除房屋租赁合同？

在当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原则上，违约方不享有单方解除合同的权利。承租人通过单方解除租赁合同转嫁风险及损失的行为，有违公平原则及契约精神，不应提倡。

但是，承租方不具有合同解除权并不意味着违约方在任何时候都不能请求解除合同，实践中存在一方继续履行合同困难或者成本过高而另一方拒绝解除合同的所谓合同僵局情形。如一味不允许违约方解除合同，不利于实质公平的实现。

但司法实践中出于对守约方程序利益的保护，违约方只能以起诉的方式请求法院判决解除合同。 

法律依据

《九民会议纪要》第四十八条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”

《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

因此，承租人一方在能够满足上述《九民会议纪要》第四十八条及《民法典》第五百八十条之规定的情况下，即使出租人不同意协商解除租赁合同，承租人可以通过起诉方式解除租赁合同。但合同的解除并不影响违约责任的承担。

02 承租人可能承担的违约责任 

承租人除应结清截止至合同解除之日欠付的租金、物业管理费、水电费等实际应由承租人承担的费用外，一般情况下，还有可能承担以下违约责任：

（一）违约金

租赁合同双方如在租赁合同中约定了承租人单方违约解除的违约金，则承租人需要承担。但在房屋租赁合同纠纷案件中，我国司法实践普遍认为违约责任属于补偿性赔偿责任，并非惩罚性赔偿责任，如果违约金低于违约方给守约方造成的损失，守约方可以向人民法院或者仲裁机构请求增加违约金或另行主张损害赔偿责任；如果违约金过分高于违约方给守约方造成的损失，违约方可以向人民法院或者仲裁机构请求适当减少违约金。

（二）房屋占有使用费

 在租赁合同解除后到承租人实际交回房屋的这段期间，承租人应支付房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的数额，如合同未明确约定的，一般以合同约定的租金标准进行计算。如出租人怠于交接房屋导致损失扩大的，法院可能酌情部分或全部免除该占有使用费。

（三）房屋空置期损失

 承租人提前退租导致租赁房屋可能在一段时间内产生空置的情况。因此，承租人需要承担空置期租金损失。法院一般会综合考虑租赁市场的现状、双方对于房屋空置的过错、以及租赁合同的剩余租期，酌情在一至三个月租金标准内确定空置期损失。

（四）免租期租金损失

 双方如在租赁合同中约定了免租期并实际履行的，因租赁合同并未履行完毕，出租人可能会要求承租人赔偿免租期的租金损失。如双方对此有约定按约定处理；如双方对此没有明确约定，法院可能会酌情判令承租人赔偿免租期内部分或全部的租金损失。

（五）没收租赁押金或保证金

 在租赁合同关系中，出租人一般都会收取一定金额的押金或保证金。如租赁合同约定承租人提前退租押金不予退还。该条款实际相当于对违约责任的约定，押金就相当于违约金，用于弥补出租人的损失，法院一般会以出租人实际损失为限，对租赁合同中约定的各种违约责任综合予以确定。

（六）恢复原状的费用

 如租赁合同约定合同解除时承租人应当恢复原状，而承租人在交还房屋时未履行恢复原状的义务，出租人可就其自行复原或委托第三方复原支出的费用向承租人主张赔偿。

03 律师提醒

对于承租人而言：

在签订租赁合同时，应当结合市场行情及自身情况确定合理的租期，不要过分忧虑新签合同的涨价风险而片面追求长租期。

在租赁合同履行过程中，如因特殊原因确需提前解除合同，应当及时出租人充分沟通，主动承担违约责任，争取出租人的理解并及时将租赁房屋交还出租人。

对于出租人而言：

在租赁合同订立时，尽量在合同中对承租人可能出现的违约行为约定相应的违约金。

在合同履行过程中，应积极处理承租人的意见反馈，保障合同的顺利履行。在承租人明确表示不再继续履行合同时，应评估承租人承担违约责任的能力，及时办理房屋收回手续，积极重新招租，避免放任房屋空置损失扩大。